분양권 전매제한까지 고려한 토지거래허가구역 체크리스트

분양권 전매제한까지 고려한 토지거래허가구역 체크리스트

 

토지거래허가구역은 단순한 ‘허가제 지역’이 아니라, 부동산 거래·분양권 전매·투자 규제를 함께 고려해야 하는 복합 제도입니다. 특히 분양권 전매제한과 맞물려 실수요자·투자자 모두에게 영향을 미치므로, 거래 전 반드시 허가 필요 여부와 전매 제한 조건을 함께 확인해야 불이익을 피할 수 있습니다.

 

💡 핵심 요약
✔ 토지거래허가구역은 투기·가격 급등 지역에 지정
✔ 허가 없이 매매 시 거래 무효·과태료 최대 10% 부과
✔ 분양권 전매제한도 함께 적용될 수 있음
✔ 주소(시·군·구, 동 단위)별로 허가 여부 반드시 조회

 

 

✅ 토지거래허가구역 주요 체크리스트

 

확인 항목	내용 요약	주의 사항
허가 대상	토지거래면적 기준 초과 시 허가 필요 (용도지역별 상이)	주거·상업지역 18~180㎡ 기준 다름
허가 절차	시·군·구청 ‘부동산정보과’에 신청 → 목적·자금 출처 심사	허가 전 계약 시 무효 처리 가능
전매 제한	허가 후 일정 기간 내 전매 금지 (보통 2~5년)	투기 목적 거래 시 형사처벌 가능
분양권 영향	투기과열지구·분양가상한제 지역과 중복 시 분양권 전매제한 최대 10년	계약일 기준 전매제한 기간 확인 필수
위반 시 처벌	허가 없이 거래 시 취득 무효 + 과태료	매도·매수자 모두 제재 가능

 

📋 전매제한 기간·허가 조건 총정리 (2025 최신판)

✅ 전매제한·허가 조건 한눈에 보는 체크리스트

 

전매제한 기간은 지역과 규제유형에 따라 달라집니다. 특히 투기과열지구·조정대상지역·분양가상한제 적용 단지에서는 전매제한이 최대 10년까지 적용될 수 있으며, 허가 없이 거래할 경우 과태료·계약 무효 등의 리스크가 있습니다.

 

지역	적용 단지 유형	전매제한 기간	비고
서울특별시	투기과열지구 내 신규분양 아파트	최대 10년	분양가상한제 적용 시 장기 전매제한
경기도	조정대상지역 내 민간분양	3년~8년	지역별 지정일자 따라 상이
인천광역시	투기과열·조정대상 중복 지역	5~10년	청약경쟁률 높은 지역은 상향 가능
세종·대전	분양가상한제 적용 단지	3~5년	공공택지 내 분양 시 적용
부산·대구	조정대상지역 해제 단지	6개월~1년	해제일 기준으로 단축 가능
광주·울산	비규제지역 신규 분양 단지	전매제한 없음	일반 거래 가능 (단, 허가구역 예외 있음)
기타 지방(비규제지역)	일반 민간분양	없음	전매 즉시 가능

 

※ 전매제한 기간은 청약홈(applyhome.co.kr) 및 LH청약센터에서 단지별로 확인 가능합니다.

✅ 전매제한·허가구역 중복 시 유의사항

 

투기과열지구 또는 분양가상한제 지역이면서 동시에 토지거래허가구역으로 지정된 경우, 전매제한 기간이 더 길게 적용될 수 있습니다. 예를 들어, 수도권 일부 지역은 분양 후 10년간 전매가 금지되며, 허가 없이 매도 시 형사 처벌(2년 이하 징역 또는 2천만 원 이하 벌금)이 부과될 수 있습니다.

 

📌 거래 전 반드시 확인하세요
✅ 허가 여부 → 국토교통부 또는 지자체 고시문 조회
✅ 분양권 전매제한 → 분양 공고문 기준 기간 확인
✅ 대출규제 → 투기과열지구·조정대상지역 중복 여부
✅ 계약서 작성 시 허가조건 명시 필수

 

✅ 토지거래허가구역 조회 방법

 

토지거래허가구역 지정 여부는 국토교통부 홈페이지의 ‘부동산시장 안정정보’ 메뉴에서 확인 가능합니다. 또한 각 지자체 홈페이지 ‘고시공고’ 게시판에서도 최신 허가구역 및 해제 현황을 볼 수 있습니다.

 

 

✅ Q&A 자주 묻는 질문 (7가지 총정리)

 

Q1. 토지거래허가구역에서 허가 없이 계약하면 어떻게 되나요?
A1. 허가 없이 매매계약을 체결하면 해당 계약은 무효가 되며, 매도·매수인 모두에게 과태료 최대 거래금액의 10%가 부과될 수 있습니다. 특히 반복 위반 시 형사 처벌 대상이 될 수 있으므로 반드시 허가서를 발급받은 뒤 계약해야 합니다.

 

Q2. 실수요자는 허가 없이 거래해도 되나요?
A2. 아닙니다. 실수요자라도 면적 기준을 초과하거나 허가구역 내 부동산을 거래할 때는 반드시 허가가 필요합니다. 다만 실거주·사업용 목적 등 정당한 사유가 인정되면 허가 절차가 간소화될 수 있습니다.

 

 

Q3. 분양권 전매제한과 토지거래허가구역은 동시에 적용될 수 있나요?
A3. 네. 투기과열지구 또는 분양가상한제 지역과 겹칠 경우, 허가 외에도 분양권 전매제한이 병행됩니다. 예를 들어 서울 일부 지역은 분양 후 10년간 전매가 금지될 수 있습니다. 반드시 분양 공고문에서 전매 가능 시점을 확인해야 합니다.

 

Q4. 허가구역이 해제된 지역은 바로 거래 가능한가요?
A4. 네. 국토교통부 고시를 통해 해제일이 명시된 이후부터는 허가 절차 없이 거래할 수 있습니다. 다만 해제 전 체결된 계약은 기존 규정이 적용되므로 계약일과 잔금일을 반드시 구분해야 합니다.

 

Q5. 허가 신청은 얼마나 걸리나요?
A5. 통상 3~7영업일이 소요되며, 시·군·구청 부동산정보과에서 목적·자금 출처 등을 심사합니다. 급한 거래라면 사전 상담을 통해 필요 서류를 미리 준비해두면 승인 기간을 단축할 수 있습니다.

 

 

Q6. 규제지역 해제 소식은 어디서 가장 먼저 확인할 수 있나요?
A6. 국토교통부 공식 홈페이지의 ‘부동산시장 안정정보’ 게시판에서 최신 고시문을 확인할 수 있습니다. 또한 지자체 홈페이지의 ‘고시공고’ 메뉴에서도 허가구역 지정 및 해제 내역이 실시간으로 업데이트됩니다.

 

Q7. 민간 앱(호갱노노·아실 등)의 규제지역 정보는 믿을 수 있나요?
A7. 민간 앱은 편의성은 높지만, 공식 고시문이 아니므로 참고용으로만 봐야 합니다. 지도 표시가 늦게 반영되거나 일부 동(洞) 단위 누락이 있을 수 있으니 최종 판단은 반드시 국토교통부 고시문 또는 지자체 공고문으로 확인하세요.

 

 

 

 

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※ 본 글은 일반 정보 제공이며, 구체적 거래·세무·대출 의사결정은 관련 기관 또는 전문가 상담을 권장합니다.